Правила землепользования и застройки для родового поселения (на примере ПЗЗ поселения Дуброво)
Василий Петров:
1. Предлагаю вниманию жителей поселений Правила землепользования и застройки поселения РП «Дуброво» (Нижегородская область). Этот документ – неоценимая помощь поселенцам, стремящимся конкретизировать вопросы использования земли, сделать невозможной скупку земли в интересах извлечения прибыли, защитить территорию поселения от застройки нежелательными объектами, обеспечить целевое использование Родовых поместий и земель общего пользования. Механизм ПЗЗ состоит в том, что все возможные виды использования земли делятся на основные, вспомогательные, условно-разрешенные и запрещенные, при этом виды использования земли прописываются отдельно для каждой территориальной зоны поселения РП, а на каждую территориальную зону устанавливается свой градостроительный регламент. В частности, в отношении земельных участков Родовых поместий (зоны СХ/Ж1-Ж2) данными ПЗЗ устанавливаются следующие виды использования земли:
¾ ОСНОВНЫЕ: отдельно стоящие односемейные жилые дома с приусадебными участками; посадки плодовых, лиственных и хвойных пород деревьев, кустарников, ягодники, цветники, газоны и другие;
¾ ВСПОМОГАТЕЛЬНЫЕ: сады, огороды; парники, теплицы, оранжереи, сооружения для выращивания цветов, фруктов, овощей; водоёмы; беседки; артезианская скважина, индивидуальный колодец; надворный туалет; бани, сауны (при условии канализования стоков); хозяйственные постройки (двор, сарай и т.п.), строения для содержания животных и птицы; встроенные или отдельно стоящие гаражи, стоянки, но не более, чем на 2 транспортных средства на 1 земельный участок; мастерские и иные объекты индивидуальной трудовой деятельности, не нарушающие санитарных норм и не наносящие ущерб окружающей среде и соседним участкам; киоски, лоточная торговля, временные павильоны розничной торговли и обслуживания населения организованные и непосредственно обслуживаемые хозяином участка;
¾ ЗАПРЕЩЕННЫЕ ВИДЫ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ: посадки одного вида растений (монокультуры) на всей площади зоны, отведённой для посадок растений; организация и устройство мест постоянного складирования и захоронения бытовых и промышленных отходов кроме специально отведённых мест; устройство по границам участков сплошных и не сплошных металлических, бетонных заборов, заборов из досок, смешанных заборов из указанных материалов и других, в том числе искусственных, материалов а также устройство других сооружений из перечисленных материалов в нарушение ПЗЗ.
Отдельной статьёй ПЗЗ регулируются параметры самой застройки, а также распределение площади участка (в процентах от площади земельного участка):
¾ минимальная площадь участка, включая площадь застройки – 10000 м2 (1 гектар);
¾ площадь застройки – не более 5%;
¾ площадь многолетних зелёных насаждений (обязательно разных видов деревьев, кустарников, плодово-ягодных и других растений) – не менее 50 %;
¾ площадь водоёмов (суммарная) – не менее 2 %;
¾ минимальное расстояние между границами соседних участков – 6 м;
¾ по границам участков высаживаются растения (разнообразные виды кустарников и деревьев) создающие живую изгородь – не менее одного ряда кустарников и деревьев. Ветви растений живой изгороди, высаженной по границам участка не должны уменьшать минимальное расстояние между границами участков на высоте до 4 м от поверхности земли, выше 4 м ветви растений могут смыкаться;
¾ расстояние от границы участка до любого строения не менее 6 м;
¾ участок минимальной площади не может быть разделён на участки меньшей площади ни при выделении, ни впоследствии. Участки большей площади могут быть разделены при условии, что все получившиеся в результате деления участки будут не менее 10000 м2 (1 гектара).
Аналогичным образом конкретизируется характер и параметры использования земель общего пользования, включённых в состав других территориальных зон (общественно-деловые зоны, озеленённые и ландшафтные зоны, производственные зоны, зоны инженерно-транспортной инфраструктуры, зоны сельскохозяйственного использования, зоны водных объектов и т.п.). Этим достигается целевое использование земельных участков Родовых поместий, прописывается режим земель общего пользования поселения Родовых поместий, территория поселения защищается от застройки промышленными и другими нежелательными объектами, делается непривлекательной для скупки коммерческими структурами ради извлечения прибыли. Именно ПЗЗ обеспечивают использование земли по целевому назначению – для обустройства Родового поместья, т.е. для леса, пруда, сада, жилого дома, вспомогательных построек и т.п., независимо от того, кто владеет этой землёй и на каком праве (собственности, аренды, безвозмездного пользования и др.). Какое бы право на землю у тебя ни было, ты обязан использовать её по назначению – для проживания семьи, для осуществления сельскохозяйственной и природоохранной деятельности. В этом и значимость ПЗЗ как правового документа нормативного характера – муниципального правового акта, утверждаемого представительным органом местного самоуправления и обязательного для исполнения всеми должностными, юридическими и физическими лицами, а также государственными и негосударственными органами и организациями[1].
2. Обеспечивая целевое использование земли, Правила землепользования и застройки выполняют и другую функцию – предоставляют жителям поселения РП реальные возможности участвовать в принятии решений по вопросам землепользования и застройки, которые относятся к вопросам местного значения, т.е. вопросам, которые местные сообщества вправе самостоятельно решать в порядке местного самоуправления. В частности, участие жителей поселения РП в принятии решений по вопросам землепользования и застройки может происходить:
¾ через участие представителей поселения РП в работе органов местного самоуправления;
¾ через передачу части полномочий ОМС общему собранию жителей поселения (ст. 29 ФЗ № 131)
¾ через механизм публичных слушаний (ст. 28 ФЗ № 131)
¾ через механизм территориального общественного самоуправления (ТОС) (ст. 27 ФЗ № 131).
Любое дело можно изменить только собственным участием. С понимания этой мысли начинается любое САМОУПРАВЛЕНИЕ – самостоятельное управление явлениями и процессами, в т.ч. процессами землепользования и застройки на территории поселения. Смысл ПЗЗ или ТОС в этой связи состоит в том, что они создают правовую основу для включения инициативных жителей поселения РП в состав соответствующих органов местного самоуправления, позволяют им участвовать в работе этих органов на постоянной (добровольной или оплачиваемой) основе, дают возможность принимать участие в подготовке, обсуждении, принятии и реализации любых решений, затрагивающих интересы поселения РП. В частности, согласно настоящим ПЗЗ, не менее трёх жителей поселения РП «Дуброво» – членов НП «Деревня Дуброво» – входят в состав Комиссии по землепользованию и застройке, которая является постоянно действующим органом и формируется главой местной администрации для обеспечения реализации данных ПЗЗ. Отдельно гарантируется участие не менее трёх жителей поселения РП «Дуброво» в случае образования в составе комиссии каких-либо рабочих групп. Это означает, что такие вопросы, как установление или прекращение публичных сервитутов, проведение публичных слушаний и подготовка заключений по их результатам, условно-разрешенные виды использования земельных участков, документация по планировке территории, подготовка проектов НП-актов и другие ключевые вопросы землепользования и застройки на территории поселения будут решаться при непосредственном участии жителей самого поселения, что и является самоуправлением в собственном смысле этого слова.
Следующая задача при разработке ПЗЗ состоит в том, чтобы решения по всем ключевым вопросам землепользования и застройки не просто обсуждались или принимались с участием представителей поселения, а обсуждались и принимались на общем собрании жителей данного поселения, как это прописано в ПЗЗ поселения РП «Дуброво», согласно которым "только при условии обсуждения и согласования на общем собрании жителей поселения Дуброво (согласованием является выписка из протокола общего собрания) на территории поселения «Дуброво» разрешается:
¾ подготавливать землеустроительную документацию на раздел и объединение земельных участков, перераспределять, выделять и иным образом изменять земельные участки на территории поселения РП;
¾ осуществлять любое строительство на территории поселения РП, которое не подпадает под признаки строительства отдельно стоящего жилого дома, предназначенного для проживания одной семьи;
¾ предоставлять разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка или объекта капитального строительства, расположенного на территории поселения РП;
¾ получать разрешения на отклонение от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства;
¾ выдавать градостроительный план земельного участка (необходим для подготовки проектно-строительной документации, получения разрешения на строительство, получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию и в других случаях)".
При разработке аналогичных ПЗЗ в других поселениях РП этот перечень целесообразно расширить или прописать универсальным образом, установив обязательность получения согласия жителей поселения РП на принятие любых решений и осуществление любых видов деятельности, которые в соответствии с действующим законодательством РФ требуют обязательного проведения публичных слушаний (общественных слушаний, общественных обсуждений). Перечень вопросов, требующих обязательного проведения публичных слушаний, приведён в приложении к настоящей статье.
3. Механизм публичных слушаний создаёт дополнительные гарантии учёта интересов жителей поселения РП, в особенности если эти публичные слушания будут проводиться на территории поселения РП в форме общего собрания жителей поселения РП. Такая возможность закреплена в п.5 ст.7 проекта Федерального закона "О Родовых поместьях" и она должна получить развитие в виде соответствующих положений в наших ПЗЗ. При этом важно исходить из принципа осуществления местного самоуправления непосредственным волеизъявлением местных жителей, исправляя ситуацию, при которой протокол публичных слушаний и заключение о результатах публичных слушаний имеют для органов местного самоуправления не строго обязательный, а скорее информационно-уведомительный характер (конечное решение принимается не "в соответствии", а лишь "с учётом" этих документов). Однако если публичные слушания будут проводиться в форме общего собрания граждан – жителей поселения Родовых поместий, то протокол такого общего собрания и резолютивную часть решения можно расценивать как непосредственное выражение воли населения по вопросам местного значения (п.2 ст. 130 Конституции РФ). Примером реализации данных положений в рамках действующего законодательства являются настоящие ПЗЗ, в которых закрепляется в качестве общего правила, что "при решении вопросов, касающихся территории НП «Деревня Дуброво» и подлежащих согласованию с НП «Деревня Дуброво», определяющим является решение, выраженное в выписке из протокола общего собрания НП «Деревня Дуброво», если оно не противоречит действующему законодательству". При разработке аналогичных ПЗЗ в других поселениях РП это положение целесообразно принять за основу при регламентации любых форм участия граждан в принятии решений по вопросам землепользования и застройки, а также и по другим вопросам местного значения.
4. Дополнительную информацию по вопросам разработки и применения ПЗЗ в поселении РП можно получить у основного разработчика ПЗЗ поселения РП «Дуброво» Владимира Матвеева ([email protected]).
Скачать ПЗЗ поселения РП «Дуброво»:
Приложение № 1.
ПЕРЕЧЕНЬ
ВИДОВ ХОЗЯЙСТВЕННОЙ ДЕЯТЕЛЬНОСТИ И ЮРИДИЧЕСКИ ЗНАЧИМЫХ РЕШЕНИЙ,
КОТОРЫЕ В СООТВЕТСТВИИ С ДЕЙСТВУЮЩИМ ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВОМ РФ
ТРЕБУЮТ ОБЯЗАТЕЛЬНОГО ПРОВЕДЕНИЯ ПУБЛИЧНЫХ СЛУШАНИЙ
(ОБЩЕСТВЕННЫХ СЛУШАНИЙ, ОБЩЕСТВЕННЫХ ОБСУЖДЕНИЙ)
Публичные слушания проводятся в обязательном порядке в случаях, установленных федеральными законами, законами субъектов РФ, муниципальными правовыми актами и Уставами ТОС. В частности, на публичные слушания с участием граждан-жителей поселения Родовых поместий должны выноситься:
I. Проекты муниципальных правовых актов по вопросам местного значения, в т.ч.:
1) проект Устава муниципального образования;
2) проект муниципального правового акта о внесении изменений в устав муниципального образования;
3) проект местного бюджета и отчет о его исполнении;
4) проекты планов и программ развития муниципального образования;
5) вопросы о преобразовании муниципального образования (ст. 28 ФЗ № 131).
II. Вопросы градостроительства, землепользования и застройки, в т.ч.:
6) проект генерального плана сельского поселения (ст. 28 ГРК РФ);
7) проекты правил землепользования и застройки (чч.11-15 ст. 31 ГРК РФ);
8) проекты планировки территорий и проекты межевания территорий (чч.5 – 13 ст. 46 ГРК РФ);
9) вопросы предоставления разрешений на условно разрешенный вид использования земельных участков и объектов капитального строительства (чч.2-11 ст. 39 ГРК РФ);
10) вопросы отклонения от предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства (чч.4-5 ст. 40 ГРК РФ);
11) вопросы изменения одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования при отсутствии утвержденных правил землепользования и застройки (п.3 ч.1 ст. 4 ФЗ «О ГРК РФ»);
12) вопросы о включении земельного участка в границы населенного пункта либо об исключении земельного участка из границ населенного пункта и об установлении или об изменении вида разрешенного использования земельного участка (чч.5–11 ст. 4.1 ФЗ «О ГРК РФ»);
13) вопросы предоставления земельных участков для строительства и изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд (п.3 ст. 31 ЗК РФ);
14) вопросы об установлении публичных сервитутов (п.2 ст. 23 ЗК РФ).
III. Вопросы охраны окружающей среды и природопользования, в т.ч.:
15) вопросы осуществления намечаемой хозяйственной и иной деятельности, которая подлежит экологической экспертизе (абз.4 ст. 9, абз.5 ч.1 ст.14 ФЗ от 23.11.1995 № 174-ФЗ)
16) вопросы проектирования, размещения объектов, хозяйственная и иная деятельность которых может нанести вред окружающей среде, создать угрозу жизни, здоровью и имуществу граждан-жителей поселения РП (абз.9 ст.12, п.2 ст.13 ФЗ "Об охране окружающей среды" от 10.01.2002 № 7-ФЗ);
17) проекты хозяйственных и иных решений, реализация которых может оказать негативное воздействие на окружающую среду, жизнь, здоровье и имущество граждан (абз.7 ст.12 ФЗ от 10.01.2002 № 7-ФЗ);
18) вопросы, касающиеся приобретения или прекращения прав на водные объекты, находящиеся на территории поселения РП (п.6 ст. 3 Водного кодекса РФ);
19) проекты решений, реализация которых может оказать воздействие на находящиеся на территории поселения РП водные объекты при их использовании и охране (п.6 ст. 3 Водного кодекса РФ);
20) вопросы, касающиеся приобретения или прекращения прав на лесные участки, прилегающие к территории поселения РП;
21) проекты решений, реализация которых может оказать воздействие на прилегающие к территории поселения РП леса при их использовании, охране, защите, воспроизводстве (п.7 ст.1 Лесного кодекса РФ);
22) проекты иных решений, касающихся прав граждан на благоприятную окружающую среду (ст. 3 Федерального закона «Об охране окружающей среды»).
Публичные слушания также могут проводиться в иных случаях (по иным вопросам) на основании заявлений граждан – жителей поселения РП о желании участвовать в подготовке, обсуждении, принятии и реализации решений органами местного самоуправления или государственной власти, если жители поселения РП полагают, что указанными решениями затрагиваются их права , свободы или охраняемые законом интересы, или существует вероятность их умаления или причинения им вреда в будущем.
10 июля 2013 г.
Василий Петров
[email protected]
[1] Правовой основой для ПЗЗ являются глава 4 Градостроительного кодекса РФ, ст. 4 ФЗ «О введении в действие ГРК РФ», п.2 ст. 85 Земельного кодекса РФ и другие акты действующего законодательства.
Поделиться в соц. сетях